文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(g一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思ōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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